農地投資 2026 全指南：流程、資格限制、稅務與風險一次懂

想在不動產市場尋找具備增值潛力的標的嗎？「農地投資」因進入門檻相對較低、具備合法節稅優勢及土地變更的開發潛力，近年來備受資深投資人關注。然而，農地交易涉及複雜的法規，包括國土計畫法對地權的影響。本篇文章將為您深度解析農地投資的關鍵獲利策略、如何避開產權與選址陷阱，並評估最新的法律趨勢。無論您是想規劃資產傳承還是追求長線增值，這份指南將助您精準掌握財富密碼，在變動的市場中穩健佈局。

 

 

農地投資的法規

近年來台灣不動產市場中，農地逐漸成為投資人關注的標的。擁有一片農地，不僅可遠離都市塵囂，享受田園生活，還可能帶來長期增值潛力。

但農地投資涉及的法規和門檻與一般房產不同：誰可以買賣農地？需要什麼資格？交易流程有哪些步驟？稅務優惠如何適用？

同時，政府於 2024 年 12 月 31 日展延六年的《國土計畫法》，對農地變更用途做出重大限制。下面為您全面解析台灣現行農地買賣規定、適用稅制、操作流程、身份限制與投資風險。

 

農業發展條例

過去台灣法令曾規定只有農民才能購買農地，但自 2000 年 1 月《農業發展條例》修法後，只要是符合資格的中華民國國民皆可自由買賣農地，不再局限於農民身份。

也就是說，在「農地農用」原則下（農地必須作農業使用），自然人之間可以自由交易、贈與或繼承農地，無需提交自耕農能力證明。

但公司法人購買農地仍有限制，一般企業不得購買農地，只有經核准的農業法人才可依條件取得農地。

 

土地法

根據現行規定，農地已開放任何自然人購買。這代表著成年國民都具備買賣農地資格。此外若農地上有合法興建的農舍（農用住宅），其買賣對象也需具備農民資格，否則無法承接農舍產權。

 

而外國人如要取得農地，必須限於農業用途，不得興建農舍或一般住宅、不得作工商使用、不得轉作他用，並需檢附農業經營計畫、互惠國籍證明等文件，由地政機關送內政部審查核准後，地政事務所才會受理登記。

 

又因多數農地屬「重要農業區」、審查極為嚴格、不符農地農用會被退件，實務上外國人能買到的農地極少，幾乎只存在於法條上的可能性。

 

區域計畫與非都市使用管制

最關鍵的限制在於「農地農用」原則，也就是農地一定要作農業使用。任何購買人取得農地後，不論是否具農民身分，都必須確保該土地持續用於耕作、養殖、畜牧等農業生產。

 

非都市使用管制（區域計畫）的農地：要變更用地需要主管機關的同意。而都市計畫法的農地，則可能經政府徵收等來變更為非農業使用。

 

如果違規將農地拿去蓋違章建築、經營民宿或作停車場等非農業用途，不但會遭地方政府開罰，還可能無法辦理所有權移轉登記，也無法取得農用證明享稅賦優惠。

 

誰可以農地投資

只要達 18 歲的台灣人民皆可購買。而很多人購買農地的目的之一是在其上興建農舍（田園住宅）。興建農舍有額外的身份與條件限制，則須符合《農業用地興建農舍辦法》的規定。購買農地的身分又有以下分類。

 

本國自然人

需年滿 18 歲的自然人皆可購買。農地只能正常農用，想另外建設農舍比較多限制：

• 從事農業生產的證明文件；至少在申請日前兩年內均有務農紀錄。
• 地方政府對農業的生產資格確認。

除了以上兩種，如果已有農保或國民健康保險第三類可免除，因這些保險早已確定申請人從事農業相關。

 

法人

非農業公司不可購買農地，但透過主管機關核准變成農企業法人者方可購買農地。另外如果是公司老闆透過個人名義購買，再交由公司運營則合法。法人購買農地還要課徵土地增值稅。

 

外國人

依據我國《土地法》規定，外國人原則上不得購買農地。雖然農地並未明列於《土地法》第 17 條所禁止外國人取得的七類土地（如林地、漁地、水源地等）中，外國人一般情況下無法透過一般房地產交易取得農地。

 

只能透過《土地法》第 18 條「平等互惠」原則，只有當外國人的母國法律或雙邊條約同樣允許臺灣人取得該國土地權利時，該國國民才能在臺灣購買不動產，購地申請時須檢附由該國政府出具的互惠證明文件，證明該國對我國人民給予同等權利。

 

農地投資的流程

Step 1｜議價與簽約

約定 – 買賣雙方首先確認交易意向，包括協商農地價格、付款條件與其他細節。一旦達成初步共識，通常會簽訂購買要約或訂金合約並支付一定比例的訂金，以保障交易誠意。

 

農地估值

用內政部實價登錄找同一鄉鎮、同一小段、面積相近的成交案例，抓出一個區間作為基準單價，這是估值的地板。第二步，看這塊地的分區與使用限制，例如是否位在非都市農業區、有沒有保育、河川、坡地等管制。

 

最後一層是耕作條件加權：灌溉是否方便（水圳、井水、配水管線）、土壤肥力與排水狀況、臨路寬度與實際通達性（大型機具能不能進出），條件佳的地可以在基準價上加成，條件差的則要折價。

 

Step 2｜申請「農業用地作農業使用證明」

在簽約前，買方應仔細確認標的土地的性質與用途分區。透過內政部不動產交易實價網或農業部的農地資訊服務網，可查詢該地是否屬於農業用地及目前用途。尤其重要的是檢視賣方是否能提供「農業用地作農業使用證明書」（俗稱農用證明）。此證明由農業主管機關核發，證明土地近期都合法農用。

 

若賣方持有農用證明，買方在日後轉手出售時即可申請免繳土地增值稅與相關所得稅。兩年內短期轉售農地更是一定需要農用證明，才能避免被課徵奢侈稅（針對 2 年內轉手的不動產課徵的特種銷售稅）。

 

Step 3｜土地鑑界

農地多位於鄉村或郊區，地界可能不明確。在正式交易前，買方最好委託專業地政測量人員進行土地鑑界作業。鑑界可確認土地四至範圍和面積與權狀記載是否一致，避免日後因界線不清引發與鄰地的糾紛或買賣糾錯。同時也可現場了解土地的地形、道路出入口、水源灌溉等狀況，作為評估土地價值與利用的依據。

 

Step 4｜申報土地增值稅

農地交易需辦理土地增值稅申報。與一般土地不同的是，依《農業發展條例》第 37 條及第 3 8 條之 1 規定，只要土地符合農業用途並轉讓給自然人，即可向地方稅務機關申請不課徵土地增值稅。

 

賣方通常會在過戶前備妥兩份文件：一是農業用地農用證明書（由農業局出具），二是由稅捐稽徵機關核發的「不課徵土地增值稅證明書」。

 

切記即使計算出來土地增值稅額為 0 元，也要主動申請免稅核定文件，否則仍可能被認定不符免稅條件。當稅務機關核准免徵土增稅後，此次農地交易在國稅局看來屬免納房地合一所得稅範圍（因為房地合一稅的新制將符合免土增稅的土地交易視同免所得稅課徵）。上述文件務必於過戶前取得，以利順利完成後續登記。

 

Step 5｜價款二次/三次撥付

農地買賣的價款通常不會一次付清，而是依照流程拆成二到三期，例如簽約時支付訂金，農用證明與土地增值稅確認後支付第二期，最後在所有權移轉登記收件或完成後支付尾款。

 

Step 6｜過戶登記

準備好所有文件後，買賣雙方便可攜帶土地權狀、身分證明、買賣契約、公證書及稅費繳納或免稅證明等資料，一同前往土地所在地的地政事務所申辦過戶登記。

地政單位會審核契約文件的合法性與完整性，確認交易雙方資格、土地是否有他項權利（抵押、租賃註記等）以及稅單繳納情況。

審核無誤後，即會辦理所有權移轉登記，新的土地所有權人資料將登載於地籍謄本。

 

Step 7｜實價登錄結案

依現行規定，買方與賣方都有申報義務，需在規定期限內，將成交總價、面積、地號等資訊透過地政事務所或線上系統申報完成，做為政府公開的不動產交易資訊基礎。若未依限申報、填報不實或刻意漏報，主管機關得處以罰鍰，情節重大者還可能連續處罰。

 

農地投資的稅務

投資農地時，稅務是不得不深入了解的重點。農地因配合農業政策，有許多特殊的稅賦優惠。下面分持有階段與交易階段，整理農地適用的稅制與節稅要點：

 

土地增值稅

土地在移轉時政府會課徵土地增值稅以課稅土地漲價部分。但農地交易只要符合條件，其土增稅可完全免徵。依《農業發展條例》第 37 條規定，農業用地作農業使用且移轉予自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

 

地方稅

一般都市土地每年需繳納地價稅，但農地只要合法農業使用，實務上是免繳地價稅的。

但若農地未作農業使用（例如閒置雜草叢生或挪作他用被查獲），稅務機關將取消其田賦優惠，改按一般土地補徵地價稅。另外，如果農地上的農舍是自住用，而非飼養禽畜、培植農產品等，則還要課徵房屋稅。

 

其它稅務

農地若無農用證明，買賣時仍要繳交房地合一稅。

按照《遺產及贈與稅法》規定，將有農用證明的農地贈與給符合民法第 1138 條規定的近親（配偶、子女、父母、兄弟姊妹、祖父母），可免徵贈與稅。但若五年內未進行農用，或移轉出去，則還是要追繳贈與稅。

 

農地投資的注意事項

任何投資都有風險，農地也不例外。在決定投入農地市場前，請特別留意以下農地投資風險與注意事項。

 

農舍

申請農舍至少要農地持有人持有農地且在該農地設籍滿二年，才得向政府申請農舍。另依據農業發展條例第 18 條第 1 項及第 2 項規定，農舍建造執照申請滿五年才能進行移轉農地，但法拍與繼承則不再此限。

 

租用

透過租用，你可以實際檢驗土壤、灌溉、交通與周邊環境，也順便確認自己是否真的有時間與意願維持農用。而若是購買農地後想要進行租用，租用人必須保證農用，以免農地持有者遭受罰鍰。

 

套繪

土地套繪，是政府在地籍圖上把特定土地以顏色標示做套繪管制。常見在有申請建照、被指定為法定空地，或農地興建農舍時必須保留耕作面積的情況。而被套繪的農地，往往在分割、再興建或調整用途時會卡關。因此購置農地時，可先前往地政事務所申請套繪查詢相關文件，再至地方政府建管科查詢。

 

套繪能不能解除？已申請興建農舍、領有使用執照而被套繪的農地，只有在特定情況下才有機會解除：

• 農舍所在的農業用地，或原本只是陪同標成配合耕地的那幾筆地，後來都依法變更成非農業用地。搭配變更使用執照把使用情況更新，主管機關就可以檢討解除套繪。
• 農舍用地與農業用地的比例符合法規；農舍面積不超過一成、農業用地至少九成且總面積達 0.25 公頃。超出這個比例的那一部分農地，可以依變更使用執照程序，申請套繪清冊中刪除。

 

上述案件都要由地主向直轄市、縣市建築主管機關申請，核准後再由建管機關囑託地政機關塗銷登記簿上的套繪註記，土地才算真正恢復一般狀態。

 

農地投資的價值

農用在種植作物方面，休耕期有對地綠色環境給付計畫，可以領取補助。除了農用外，農地投資還有以下價值。

 

農地買賣

農地雖有多項稅務減免，但都伴隨嚴格條件。例如享受土地增值稅與房地合一稅免稅的前提是出售對象也須是自然人，且交易當下需提出農用證明。再如贈與免稅需要受讓人持續耕作 5 年。一旦中間條件不成立，原先的優惠就會「反噬」變成稅負。另外，如果購買的農地之前曾被拿去做非農用途（例如蓋過工廠、開過民宿等），那這塊地將無法取得農用證明。

 

土地增值

另外除了農用外，也可以變更用途將農地價值變現。但除了耕種外，皆須向相關單位申請：

• 農舍：農地取得與戶籍登記均滿兩年、且無自用農舍可申請。
• 民宿、露營場等：要先釐清土地是非都市土地還是都市計畫範圍內。

 

都市土地是指位於法定都市計畫範圍內的土地，受《都市計畫法》規範，劃分為住宅、商業、工業、農業等使用區。

 

非都市土地則指都市計畫以外的土地，依《區域計畫法》及其配套的《非都市土地使用管制規則》，劃分為特定農業區、一般農業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川、海域等 11 種使用分區，各分區又細分為 19 種使用地類別。

若農地屬於都市計畫範圍內但不屬於任何一區，可以透過變更地目來轉型休閒農業區來達到增建民宿、露營場等資格。

 

變更使用： 無論是否在都市計畫內，將農地改為非農業用途都須依法變更使用分區。都市計畫區內需要透過都市計畫通盤檢討或變更程序；非都市地區則依《區域計畫法》第 15-1 條，以提出開發計畫等方式向當地縣市政府申請分區變更（須經區域計畫擬定機關審議）。

 

繼承

需要證明農地有農用，繼承時才可免贈與稅。

在遺產稅方面，繼承人如能持續耕作繼承的農地，也可將該農地及其地上作物價值全數從遺產總額中扣除，不計入課稅額。條件是繼承人自繼承日起 5 年內不得中斷農業使用或出售土地，否則需補稅。若繼承期間繼承人過世、土地被政府徵收或依法變更為非農地，則不在此限。

 

農地租賃

農地租用分口頭約定與申請耕地租佃兩種；口頭約定即向農地持有者繳付一年的費用，來使用土地耕種。而申請耕地租佃則是要農地持有者向地方農會申請，這樣申請租佃者，才能享農保等保障。

 

農地投資還可以做什麼？

一塊地的價值，往往決定在「能合法做什麼」。

 

除了單純買進賣出，你可以評估這塊農地是否適合發展露營、景觀住宿或其他低環境衝擊的休閒體驗，再搭配預製艙體、輕量工法，把原本只收地租的農地，變成有房晚收入與品牌故事的基地。

 

關鍵在前期先把分區、基地條件、運輸與吊裝動線一次檢查清楚，確認「做得到、做得久、算得清」。想更具體地看案例與規格，可以直接到台灣微宿官網了解太空艙產品與落地流程。

 

農地投資的常見問題 Q&A

Q1：沒有「農民身分」也能買農地嗎？

可以。只要是年滿 18 歲的本國國民即可購買農地，無須具備農民或自耕農身分。農地買賣僅在興建農舍時才要求買方具有農民資格（需符合戶籍及持有年限等條件）。

 

Q2：外國人能買台灣農地嗎？限制有哪些？

一般情況下不行。只有極少數例外，例如外商透過重大農業投資案經主管機關核准，才可能取得農地權利。或是對方國家也對台灣人開放購買不動產，才能使用土地法中的平等互惠原則購買。

 

Q3：農地買賣要準備哪些文件？

買方準備身分證件與印章。賣方要土地所有權正本、身分證件、印鑑證明書、印鑑章、土地增值稅證明書；另外還要農用證明，雖然說不用準備同樣可以買賣，但這是購買農地可減免各項稅賦的所需文件。

 

Q4：什麼是「農業用地作農業使用證明」？

「農業用地作農業使用證明」（簡稱農用證明），是由土地所在地公所（農業課）或縣市政府農業主管機關開立的文件，用來確認三件事：

這塊地是農業用地、目前實際有在從事農業生產，且使用方式符合《農業發展條例》的農業使用要件。

農業使用要件像是有種植作物（果樹、蔬菜、花卉等）、從事養殖或畜牧、依法申報休耕但持續管理維護，或使用於合法的農業設施，多半能被認定為農用；若只是長滿雜草、閒置不管，或拿來當停車場、堆置場，通常就不會核發農用證明，也難以適用相關稅務優惠。

 

Q5：農地能不能分割出售？

原則上，只要是《農業發展條例》裡的耕地，只要辦「分割」，分割完每一宗、每一個人分到的面積都要在 0.25 公頃以上，地政機關才會受理。已經存在、登記完整的小筆農地，就算不到 0.25 公頃，還是可以正常買賣，只是不能再往下切更小。

 

當然法條也預留幾種特例，不管你是所謂「老農」「新農」，只要符合下列就可以破例分割：

1. 買下毗鄰耕地要跟原本的地合併時，可以配合做「分割合併」。
2. 一筆地部分已依法變更成非耕地時，可以把變更部分和未變更部分切開。
3. 修法前就存在的共有耕地（老農），或修法後因繼承形成的共有耕地（新農），可以分割成各自單獨所有。
4. 三七五租約若雙方同意用分割來終止租約，也可以分成各自所有。
5. 另外，為了開農路、水路，或配合土地政策、農業政策、重大建設，經中央主管機關專案核准，也可以破例分割。